Bufete Abogado Amigo cuenta con un excelente equipo Abogados especialistas en arrendamientos y alquiler en Madrid. Todos nuestros abogados del departamento de Derecho Civil acumulan una larga trayectoria en asesoramiento en materia de alquileres tanto de vivienda como para negocios, así como en la reclamación en vía judicial de la resolución de los conflictos generados entre inquilino y propietario. Cuente con expertos abogados a su lado en el momento de defender sus derechos.
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Abogado Alquiler Madrid
Nuestro Bufete de Abogados es una firma de referencia en arrendamientos y alquileres en Madrid, con una amplia expansión territorial tanto a nivel nacional como internacional. Nuestra estructura ofrece a nuestros clientes la tranquilidad de un fuerte grupo de profesionales altamente especializados. Abogado Amigo cuenta con despachos en Madrid, en Valencia, en Salamanca, en Valladolid y en Cartagena además de una fuerte proyección internacional en China, India e Italia.
Nuestros abogados alquiler Madrid actúan en todos los partidos judiciales de Madrid: Torrelaguna, Torrejón de Ardoz, Navalcarnero, Alcalá de Henares, Alcobendas, Móstoles, San Lorenzo de El Escorial, Aranjuez, Leganés, Getafe, Majadahonda, Coslada, Arganda del Rey, Collado Villalba, Parla, Alcorcón, Fuenlabrada, Colmenar Viejo, Valdemoro, Pozuelo de Alarcón
Los abogados en Madrid de Abogado Amigo son expertos en Derecho Civil y han asesorado, acompañado y defendido a cientos de clientes cuando se han planteado problemas o conflictos en relación a alquileres. Desde la preparación del contrato de alquiler o de traspaso hasta la reclamación en vía judicial del desahucio.
Recuerde que también puede realizar una consulta jurídica a nuestros letrados desde este enlace.
Abogados expertos en Alquileres en Madrid
Nuestro Bufete de Abogados de Madrid gestiona y tramita cada año multitud de procedimientos en materia de alquiler y arrendamientos urbanos por lo que nuestros letrados acumulan gran experiencia en esta área del Derecho para poder ofrecerles el mejor servicio y las mejores soluciones para recuperar la vivienda en caso de impagos.
Muchas de las controversias nacidas durante la vigencia de os arrendamientos urbanos son originadas por las obligaciones del arrendador y arrendatario. Aquello que debe cumplir cada uno de los contratantes en el marco del contrato de alquiler de vivienda viene en gran medida fijado por los artículos 21 a 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, además de las obligaciones generales previstas por el Código Civil para el cumplimiento de contratos y obligaciones. Sin embargo la especial protección que tradicionalmente ha merecido para el legislador el contrato de arrendamiento de vivienda hace que se establezcan una serie de obligaciones ineludibles para casero e inquilino.
Sin duda alguna, la principal obligación del casero o arrendador es la de poner a disposición del inquilino la vivienda.
Por su lado el deber más importante del arrendatario es la de pagar la renta pactada todos los meses sin retrasos y sin impagos. El incumplimiento de esta obligación es la que genera más procedimientos judiciales en los juzgados de Madrid. Y como es también comprensible, la falta de pago es la causa más común de desahucio en Madrid que tramitan nuestros letrados.
Como “obligaciones accesorias” más destacadas, la Ley nos dice que “el arrendador estará obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.”
Por ejemplo, en caso de goteras, humedades, problemas con el sistema eléctrico, de cañerías, la caldera, calefacción, etc, siempre que no hayan sido provocados por el inquilino, el casero tendrá la obligación de realizar, a su costa, todas las reparaciones que sean necesarias. Una consulta con un abogado especialista en alquiler Valencia puede resolver muchos malos entendidos.
Por otro lado el inquilino, conforme a lo dispuesto en el artículo 21.2, tiene la obligación de soportar la realización de obras de conservación que no puedan esperar hasta la finalización del contrato de alquiler (por ejemplo, el cambio de sistemas generales de tuberías en caso de rotura). No obstante si la reparación necesaria se prolongase durante más de veinte días, el inquilino tiene derecho a solicitar que la renta se reduzca en proporción a los días y parte de la vivienda de la que se vea privado.
La propia Ley determina que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”
En los contratos de arrendamiento en Madrid, nuestros abogados siempre recomiendan que se fije por parte de arrendador y arrendatario quién de ellos deberá suscribir un Seguro de Responsabilidad Civil, tanto de continente y contenido, en aras a evitar que la controversia que pueda originarse sobre la reparación pueda retrasar la adopción de las medidas necesarias de forma eficaz y eficiente.
¿Qué es un arrendamiento y dónde se regula?
Se considera arrendamiento a aquel negocio jurídico entre dos partes por el cual una de ellas, propietaria de una vivienda, cede el uso y disfrute temporal de la misma a otra (u otras), a cambio de una renta.
Es requisito indispensable que la vivienda vaya a destinarse a domicilio habitual de la persona que vaya a habitarla (distinto de las viviendas vacacionales, por ejemplo). Siempre que la vivienda no vaya a ser la habitual del inquilino (vacaciones, segunda residencia, etc) estaremos ante unas normas diferentes aplicables al contrato. Lo mismo podemos decir del arrendamiento de local de negocio.
Todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos de vivienda se regulan en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aunque esta misma Ley ha sufrido numerosos cambios desde su promulgación.
Se trata de una Ley cuyo contenido en gran parte resulta imperativo, es decir, de obligado cumplimiento por las partes. Limitando la capacidad de negociación entre las partes, el legislador persigue defender los derechos de las mismas durante la vigencia del contrato, evitando situaciones de abuso o cláusulas limitativas de garantías. Siempre hay que tener presente la regulación del alquiler Madrid.
¿Cómo se determina la renta a pagar por el alquiler en Madrid de una vivienda?
Acudiendo al artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos encontramos la respuesta.
La Ley nos dice que “la renta será la que libremente estipulen las partes” (aunque aquí tiene mucho que decir “el mercado”).
También nos indica la forma y plazo del pago, diciéndonos que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual, y habrá de hacerse efectiva los siete primeros días de cada mes, aunque en la práctica totalidad de los contratos se establece que será los cinco primeros días.
Si bien la Ley permite que el pago se haga en efectivo, en el Despacho siempre aconsejamos que se realice a través de un medio que deje constancia del mismo, principalmente a través de transferencia bancaria a una cuenta titularidad del propietario, expresando en el concepto de la misma el mes de pago de la renta.
Además del pago mensual de la renta, la propia Ley prevé un “pago en especie”, reflejando, en su artículo 17.5 que la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse, total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el arrendatario no llevase a cabo, en los plazos y condiciones acordados, la reforma o rehabilitación, el arrendador se verá facultado para solicitar la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento.
La actualización de la renta, de acuerdo a lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberá contenerse expresamente en el contrato, y solo podrá hacerse a la finalización de cada anualidad, debiendo el arrendador avisar al arrendatario de dicha actualización al menos con un mes de antelación.
Por pacto entre las partes, la renta podrá contener los gastos de comunidad de propietarios, así como todos los tributos y cargas que gravan a la misma (IBI, impuesto de basuras, etc), o pagarse de manera diferenciada por el arrendatario, aunque, en caso de impago, la Administración competente, reclamará al propietario, sin perjuicio del derecho de repetición contra el inquilino.
Dichos gastos deberán constar expresamente en el contrato de alquiler Madrid, así como quedar determinados en su cuantía.
Asimismo, y salvo pacto en contrario, los gastos de suministros (luz, agua, gas, teléfono e internet, etc), correrán a cargo del arrendatario.
¿Quiénes intervienen en un arrendamiento de vivienda?
El contrato de arrendamiento de vivienda se suscribe por dos actores principales:
– El arrendador, que es el propietario de la misma, quien, a través de la cesión temporal del uso y disfrute, limita su derecho de propiedad; es decir, que no podrá hacer uso de la vivienda mientras se encuentre vigente el contrato. Coloquialmente recibe el nombre de “casero”.
– El arrendatario, quien a través del pago de una renta mensual adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda hasta la resolución del contrato. Coloquialmente recibe el nombre de “inquilino”.
Hay una tercera figura, muy importante sobre todo en el supuesto de alquileres de personas con una vida laboral corta o inexistente (jóvenes, estudiantes, etc), que es el avalista, quien responderá en lugar del arrendatario en caso de impago de las rentas.
Alquiler en Madrid: ¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento urbano?
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, después de las múltiples reformas que en los últimos años hemos vivido, determina que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.
A efectos de determinar plazos, la propia Ley establece que “se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que nos e haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado”.
Para contratos con plazo inferior a cinco años, llegado el vencimiento, el plazo podrá prorrogarse por períodos de un año, y a voluntad del arrendatario, salvo que éste manifieste al arrendador, con una antelación mínima de treinta días su intención de no renovarlo.
Una vez transcurridos los cinco años de contrato, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovarlo, al menos con treinta días de antelación, éste se prorrogará por anualidades.
Como vemos, para el propietario es obligatorio respetar el plazo de cinco años, siempre que el arrendatario así lo quiera. De esta forma se protege la estabilidad del inquilino que ha alquilado una vivienda para establecer en ella su residencia habitual y no verse abocado a cambios continuos de domicilio ni a soportar las subidas de los precios del alquiler durante un determinado periodo de tiempo.
¿Puedo recuperar la vivienda alquilada y echar al inquilino?
Los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino son indisponibles por las partes. Esto hace que la libertad para pactar está muy limitada en los contratos de arrendamientos de viviendas. No sucede lo mismo en los contratos para uso distinto de vivienda, como en los arrendamientos de local de negocio, en los que la igualdad entre las partes permite mayor margen de negociación y pacto. Uno de esos derechos, y probablemente el fundamental, es poder permanecer en la vivienda por un periodo de tiempo amplio que le permita tener estabilidad y fijar en ella su vivienda habitual sin perturbaciones.
Frente a este derecho del inquilino o arrendatario, la Ley establece una excepción. El propietario o arrendador podrá recuperar la vivienda cuando tenga necesidad de utilizarla. Así el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su apartado tercero, regula la posibilidad de recuperación de la vivienda arrendada por el propietario por necesitarla para su uso o de sus familiares, pero no atribuye al arrendador un derecho de resolución, de rescisión o de terminación anticipada del contrato. Bien al contrario, claramente, establece la facultad de excluir u oponerse a que el contrato se prorrogue conforme a lo dispuesto en el apartado primero de ese mismo artículo.
Así podemos ver claramente que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una norma general en su apartado primero, el contrato se “prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años”, y el apartado tercero establece la excepción a esa serie de prórrogas legales y obligatorias para el arrendador, “no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando (…)”.
Por lo tanto el propietario no puede reclamar la recuperación de la vivienda alquilada a su discreción, extinguiendo la prórroga obligatoria en curso, sino que tendrá la facultad de oponerse a que el contrato inicie la próxima prórroga obligatoria.
A mayor abundamiento, el ejercicio de la facultad de recuperar la vivienda arrendada exige que el arrendador comunique la causa de necesidad que le impele a recuperar la vivienda. La necesidad que requiere el artículo 9.3 ya referido debe probar una circunstancia de suficiente relevancia como para poner fin a la serie de prórrogas obligatorias que garantiza la ley al arrendatario y por supuesto de mucho más calado que una decisión, opinión o deseo del arrendador.
¿Y si es el inquilino el que quiere abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato?
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento:
– Siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del alquiler.
– Deberá comunicarlo al propietario con al menos una antelación mínima de treinta días.
Y en previsión de esta situación, en el propio contrato de arrendamiento de vivienda se puede establecer una “penalización” por incumplimiento del término pactado, pudiendo el arrendador percibir una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir del contrato. De esta forma se establece un punto de equilibrio entre la incomodidad que supone al propietario tener que volver a poner la vivienda en le mercado de alquiler y por otro lado dota de libertad al inquilino para poder desvincularse del contrato antes del cumplimiento del mismo.
