Las cláusulas abusivas de las hipotecas pueden impugnarse. La legislación de defensa de los consumidores y usuarios abre nuevas puertas a las batallas judiciales en las ejecuciones hipotecarias. La impugnación de las cláusulas abusivas hipotecarias es la nueva arma que el deudor hipotecario podrá hacer valer frente a la acción ejecutiva de los bancos. Si necesita nuestros servicios pída cita previa en nuestro despacho usando este formulario de contacto.
ACTUALIZACIÓN: La aprobación de la Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios abre nuevas vías procesales. Toda la información en este artículo de nuestro blog.
Los letrados del Bufete Abogado Amigo hemos trabajado estirando la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciaminto Civil para dar soluciones a los múltiples clientes que nos han confiando la defensa de su ejecución hipotecaria o que nos han encomendado la negociación de la dación en pago de su vivienda. Ahora se abren nuevas posibilidades de la mano de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 y la posterior sentencia del Tribunal Supremo declarando nulas las cláusulas suelo de las hipotecas.
Detener desahucio anulando cláusulas abusivas
El procedimiento de ejecución hipotecaria (estudiado en detalle por nuestros abogados) no permite la paralización cuando se cuestionan problemas de fondo. Esto ha dejado en una situación de tremenda indefensión a los deudores hipotecarios que se encontraban sin cauce de defensa posible al menos de forma directa, aunque los abogados hipotecaristas hemos puesto muchas barreras para salvar la situación.
La declaración de nulidad de las cláusulas abusivas de las hipotecas es una competencia que queda exclusivamente reservada a los juzgados de lo mercantil. Por ello, cuando en la hipoteca que el banco pretenda ejecutar se identifique alguna cláusula que merezca ser calificada como abusiva, podrá iniciarse procedimiento de impugnación separado de la ejecución hipotecaria, que deberá esperar a que se declare previamente por el juez mercantil si la cláusula impugnada es o no abusiva. Por ello la ejecución hipotecaria deberá suspenderse mientras se tramita la impugnación. Así lo establece el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia.
Qué cláusulas pueden ser consideradas abusivas
A la vista de las dos sentencias de marzo nuestros abogados señalan como cláusulas abusivas que con mayor frecuencia podemos encontrar en los préstamos hipotecarios:
- Cláusulas suelo: Aquellas que limitan la fluctuación de intereses en perjuicio del deudor. Serán abusivas cuando no se hayan pactado con la necesaria trasparencia según el Tribunal Supremo, no siendo suficiente la mera inclusión en la redacción de la hipoteca.
Nuestros abogados defienden que el vicio de estas cláusulas (tal y como han sentenciado algunas Audiencias Provinciales juzgados de instancia) es falta de reciprocidad en los derechos y obligaciones de las partes, al ser el banco redactor de la cláusula el único beneficiado por su funcionamiento. Es sin duda la más perjudicial al deudor de de la cláusulas abusivas hipotecas. - Cláusula de vencimiento anticipado: Será considerada abusiva según la legislación europea cuando por incumplimientos limitados se establece la posibilidad de vencimiento total sin posibilidad de poner remedio, como sería la opción de la rehabilitación prevista en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Cláusula de liquidación unilateral de la deuda: La unilateralidad en la liquidación dificulta el acceso a la justicia del deudor y pone en cuestión su derecho a la denfensa en el proceso.
- Tipo de los intereses de demora: Las cláusulas que establecen el interés moratiorio deben determinar un tipo adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue.
En todos estos casos será fundamental enjuiciar la buena fe de la entidad bancaría al disponer las condiciones que regulan el préstamo hipotecario, para determinar si se causa el desequilibrio, debiendo comprobarse si el banco, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.
Cláusulas abusivas hipotecas
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Carlos,
La acción de reclamación prescribe a los 4 años de finalizado el pago de la hipoteca. En su caso ya pasó hace mucho
hipoteca formalizada en 1998 y pagada en 2006. Contiene una clausula en la que se me impone el pago de los gastos de formalización(notaria , gestoría , etc) . ¿puedo reclamar al banco, en este caso liberbank, que me devuelvan todos los gastos pagados ?. Conservo las facturas, en pesetas, de aquellos. También podría reclamar que se me devolviera la parte correspondiente al seguro de vida que me obligaron a constituir ? al pagar la hipoteca mucho antes de que me correspondiera, ya no ha lugar al seguro de vida no? gracias y un saludo.
Antonio,
la extinción de condominio en nada interviene el banco por lo tanto nada tiene que reclamar.
En la subrogación podrá reclamar si se desglosaron los gastos de la operación hipotecaria
En 2005 constituí una hipoteca con mi pareja de entonces. Hicimos una subrogación de la hipoteca que tenía el promotor con la Caixa. En 2014, hicimos una extinción de condominio con lo que pasé a ser único propietario, con los consiguientes gastos de notaria. Mis preguntas son:
– Puedo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca de 2005 aún siendo una subrogación?
– Puedo reclamar los gastos de la extinción de condominio que me llevó a tener que hacer otra hipoteca, aunque fuera con la misma entidad?
Gracias
Ricardo.
Las sentencias producen efecto de cosa juzgada. No puede volver a juzgarse dos veces el mismo tema.
Tengo una sentencia judicial firme con devolucion de cantidades hasta el 9 de Mayo de 2013 y las costas de juicio, pero me gustaría saber que va a pasar cuando el 21 de Diciembre se pronuncie el TJUE sobre retroactividad total.
¿Podré reclamar las cantidades desde el 2008 que es mi hipoteca?.
Angel, no es una clausula suelo, pero sí hay sentencias que la declaran clausula abusiva.
Buenas, mi pregunta es. Si él IRPH es una clausula suelo?
Actualmente tengo IRPH de conjunto de entidades,( desde 2013).
Mi hipoteca se firmó en 2005 con IRPH De cajas de ahorros. Y quería saber si se pueden reclamar los intereses pagados desde él principio hasta 2013 ya que IRPH de las cajas de ahorro se declaró nulo.
Gracias
Hola Angel.
En principio, según el Tribunal de justicia de la unión Europea, interés ordinario es el precio y hay libertad de pacto. Sin embargo puede afrontarse como interés leonino.
Si quiere que estudiemos su caso, contrate una consulta jurídica para remitirnos la documentación.
Saludos
Buenas Tardes, les escribo porque por motivos de urgencia tuve que firmar un prestamo hipotecario de 33000 euros con un interes ordinario anual del 19% (TAE 22,49%) a 15 años, con una comision de apertura del 6% (1980€) y unos gastos de gestion, tramitacion y asesoramiento de 4020€. Entendiendo que por la informacion que he podido recabar, querria saber si es posible en estas condiciones dar la nulidad a este credito, renegociar este prestamo por ver que es un credito abusivo, quedo a la espera de noticias suyas para valorar este caso y valorar a traves de un abogado de hacer las gestiones oportunas
Hola Julio:
El diferencial no es una clausula suelo, es el precio que se pactó por la financiación. Ningún tribunal hasta el momento ha permitido impugnar el tipo de interés «caro».
Saludos
Evidentemente, mi pregunta iba en el sentido que si ese diferencial, no podría ser considerado como clausula suelo; que al fin y al cabo es lo que es. Nunca se pagara por debajo de ese porcentaje aunque el euribor llegara a una tasa del 0%, cosa impensable e increíble.
Gracias de nuevo por anticipado.
Hola Julio:
Que el tipo de interés sea «caro» no es base para la declaración de abusividad del mismo.
Saludos
En la hipoteca que tengo sobre mi vivienda, no consta como tal clausulan suelo, pero consta un euribor mas un diferencial de 4 puntos; me gustaría que me aclararan si eso en una clausula abusiva o no.
Teniendo en cuenta que cuando firme dicha hipoteca, me vi obligado a aceptar dichas condiciones (que nunca me explicaron por otra parte) debido a que la anterior hipoteca la tenia vencida y corria riesgo de ejecucion hipotecaria; por lo cual me vi forzado por las circunstancias.
Gracias por anticipado.
Hola Tito.
Algo ya sentenciado es firme y no puede cambiarse por el nuevo criterio posterior.
Saludos
Sabes hasta que punto es exigible que una vez ejecutada la hipoteca, y el lanzamiento (año 2011), pueda ahora demandar al banco para rebajar la deuda pendiente por haberme demandado sin tener en cuenta las recientes sentencias del TS y del TJCE sobre las clausulas abusivas.
Gracias
Hola Maria.
Dependerá de las condiciones de contratación del seguro. Es obligatorio el aseguramiento del inmueble para evitar la pérdida de la garantía.
Deberá estudiarlo con su abogado detalladamente para ver si esa cláusula le coloca en una posición de inferioridad en la elección y si no tuvo la necesria información.
Saludos
he concertado una hipoteca con ncg en abril 2013, me acaban de pasar un año despues seguros por importe de 700 euros esto lo puedo impugnar, dicen que es durante la vida del prestamo y seguro de vida, por año, puedo impugnar eso?
Hola Adela.
Sin leer las condiciones del seguro es imposible saber su finalidad.
Su hijo es el titular y por ello o él lo pide o le confiere poder especifico para acerlo en su nombre.
Saludos
Mi hijo heredó un piso con hipoteca y seguro de vida de su padre. ¿El seguro de vida no sirve para cancelar la hipoteca?, el caso es que mi hijo sigue pagando las dos cosas, el está trabajando en el extranjero y, aunque estoy autorizada en sus cuentas,en el Banco me han negado información sobre ese seguro. Es un seguro «puf», lo único que he podido averiguar. Gracias, necesito consejo para saber si esto es normal
Me gustaría me dieran cita para que lean la documentación.
También saber si la consulta es gratuita y donde se encuentran.
Hola Maria Isabel:
Puede pedir cita con nuestro equipo usando este formulario: https://www.abogadoamigo.com/contacto/
El aval solidario implica que pueden reclamar a cualquiera de eustedes sin distinción. Para valorar una dación en pago, debe hacerse estudiando la documentación.
Un saludo
Buenas tardes,
Me gustaría poder contactar con algún abogado experto en hipotecas.
Tengo una hipoteca por un piso que nos dieron más del 100% y avalaron los padres de mi ex novio y mi madre.
No se puede pagar por la crisis y me gustaría saber si hay alguna forma para dar el piso y no quiten nada a mi madre.
Mi madre junto con los padres de mi ex novio son avales solidarios y me han dicho que antes de quitarnos el piso y embargarlo, le quitarían a los avales solidarios sus bienes, nominas etc.
Gracias
Hola Maria Isabel:
Usando este formulario de contacto: https://www.abogadoamigo.com/contacto/
nuestros compañeros del departamento de informática le concertarán una cita en la sede de nuestro bufete que le sea más cercana.
Reciba un cordial saludo
Buenas tardes,
ME gustaría poder contactar con algún abogado experto en hipotecas.
Tengo una hipoteca por un piso que nos dieron más del 100% y avalaron los padres de mi ex novio y mi madre.
No se puede pagar por la crisis y me gustaría saber si hay alguna forma para dar el piso y no quiten nada a mi madre.
Necesito urgente orientación y a ser posible que puedan leer la escritura y la escritura hipotecaria y ver si hay clausulas abusivas.
Gracias
Hola Dolores.
Su momento de oposición a la ejecución ya ha pasado, pero hay vías para intentar meter esa discusión en el proceso. No es sencillo pero puede intentarse.
Saludos.
Tengo notificada una ejecución hipotecaria en 2012, solicité abogado de oficio hace unos meses y aún no me han designado ninguno, pero mi duda está en si se puede presentar algún escrito alegando claúsulas abusivas para parar la ejecución cuando tenga abogado, porque todos me dicen que ya no se pued parar.
Hola Liliana.
La copia simple es igual que la copia auténtica. Sólo cambia el papel sobre el que se emite (y su eficacia juridica como prueba)
Saludos
hola, necesito preguntarte si la copia simple que te dan en la notaria, es la misma exactamente en su contenido a la que se presenta en el registro de la propiedad y debe tener el mismo numero de protocolo de la matriz que esta en la notaria.
GRACIAS
Hola Liliana:
Puede contactar con nuestro bufete usando el formulario de contacto de la web: https://www.abogadoamigo.com/contacto/
Saludos
Hola buenas noches, podrias darme por favor un email para contactar con usted y explicarle mi situacion, a ver si se puede hacer algo, gracias
Hola Jony:
Como en cualquier ámbito de la vida, irá a la carcel quien haya cometido delito.
Saludos
mi pregunta muchas leyes y tal pero luego los banqueros ejercen su ley podemos llevarle a la cárcel?
Ok..muchas gracias.esperemos que se arregle porque ace 13mes que se paga solo la mitad de la letra con los 12000 ers qte comente antes y esos 12000 ers ya an akavado a partir d este mes no se amortizara nada.aver que solucion nos dan…gracias otra vez
Hola Paqui:
Es relativamente frecuente que lo que el banco «vende» como aval sea en realidad una hipoteca sobre un segundo inmueble.
El hecho de que sea «demasiada» garantía para lo prestado no priva de valor a la hipoteca constituida. Podría liberarse la vivienda de su madre cuando haya amortizado la parte que esa propiedad garantizaba.
Cualquier otra valoración exigiría el estudio en profundidad de la documentación de sus hipotecas.
Un saludo
Hola queria que me informaras porque no sabemos ya que hacer.mis padres me avalaron hace 10añ.mi expareja hace 5 que no paga su parte escribio una carta al banco y amis padres, acogiendose al condominio de la vivienda para no pagar y asi lo hizo aun. Siendo el principal titular,,el problema es que mis padres me avalaron y al no poder acerme cargo yo sola de la hipotecatw pues cobrava paro y un nene de 3 años, ellos me ayudavan y el director del banco los volvio a engañar diciendoles que»»»»» les dava»»»12000y de ahi se amortizaria la mitad. De la hipoteca…..el problema es que los abogados an revisado el caso y ss echan para atras porque ami madre y a todos nos
engaño el banco porque mi madre no aparece como avalista sino hipotecante y su piso es garante de los 2 ..eso seria abusivo..hay mas pero no caberia tanto escrito..un abrazo
Hola Ana María:
La negociación no impide la ejecución.
Pero si alcanza un acuerdo podrá hacerlo valer ante el juzgado.
Un saludo
Hola de nuevo muy agradecida por tus consejos,creo que el problema se va a arregrar. Estoy llegando a un acuerdo con mi ex y este a su vez con el banco para saldar esa deuda La sentencia firme por la que condenan a mi ex es de fecha 19/03/2013 Mi pregunta es ¿pueden los abogados del banco ejecutar la sentencia aunque este en negociaciones con el banco sin que el lo sepa? o se lo comunican ante de ejecutar
lo entiendo, muchas gracias,
Gracias y enhorabuena por el blog.
un saludo
Eduardo:
Como claramente indicas será un producto ofertado por el banco o por las empresas de su grupo.
Saludos
Ana María.
Aconsejar anonimamente a alguien que no es mi cliente sería contrario a la deontología de la profesión letrada.
Desde el Bufete Abogado Amigo intentamos informar para que el derecho sea cercano a través de nuestro blog, pero el asesoramiento excede de ese cometido.
De todas formas las ventajas e inconvenientes las tienes encima de la mesa.
Un saludo
Hola Jesús,
Una ultima duda, si quiero renovar/contratar el seguro para no perder la bonificación, tiene que ser con una de las compañías que ellos me impongan o la que yo quiera?
La clausula dice: Seguro de vida o seguro de Amortización del presente préstamo contratado a través del Banco xxxx o con una compañía perteneciente al grupo xxx (del banco).
un saludo
El banco me tiene acorralada. la hipoteca es a 40 años de los que quedan 34 y ,acabare cuando tenga 80 años y pagare al banco 435000 segun cuota de ahora, por un prestamo actual de 185000. Todo ello contando con que mi ex en esos 35 años no adquiera nuevas deudas con ese banco,que dada mi experiencia no me sorprenderia.
Por eso quiero cancelar la hipoteca cuanto antes o dejar de pagarla cuanto antes pero dependo de la clausula en cuention. Dame tu opinion
Disculpa mi insistencia y gracias
No, Ana María.
En el peor de los casos no realices reembolso anticipado y continua con la vida del préstamo hipotecario.
Esa cláusula hipotecaria es sólo para reembolso anticipado de capital de tu hipoteca.
Saludos
Muchas gracias por todo. El banco me dice que a ellos no le sirve la resolucion del divorcio,que dieron el prestamo a mi ex por que tenia garantias procedentes del prestamo hipotecario, que si bien sabian del divorcio no lo tienen por escrito. y ademas que mi ex es insolvente
y todo se basa en esas palabras «que abone tambien los debitos vencidos en el caso de que existieran».
Estoy cansada de luchar me planteo dejar de pagar la hipoteca?
Un saludo y muchas gracias por todas tus respuestas
Gracias por todo Jesus.
un Saludo
Hola Eduardo
La prima puede ser de prima única (en cuyo caso como ya se ha pagado todo no hay que mantener nada al corriente) o de prima anual (en cuyo caso hay que pagarla).
Un saludo
Entiendo, entonces la coma que aparece en la clausula y precede la conjunción «o» no exime a la prima única de «vigente y al corriente de pago..?
Gracias de nuevo
Hola Eduardo:
Conforme a lo que trascribes, sólo se aplica el descuento mientras se mantenga el seguro: «vigente y al corriente de pago (…) al comienzo de cada periodo en que se aplique la bonificación».
Un saludo
Hola, buenas tardes,tengo una hipoteca a euribor+0,75, que se ve bonificada a eur+0,33 por cumplir una serie de requisitos, uno de ellos es un seguro de vida y la clausula dice lo siguiente:
El contrato de seguro deberá ser de prima única con una duración mínima de 5 años y máxima del plazo de la operación, o de prima anual y mantenerse vigente y al corriente de pago de las correspondientes primas el día anterior al comienzo de cada periodo de interés en que se aplique la bonificación.
Me gustaría saber, si estoy obligado a seguir con este seguro de vida para mantener la bonificación habiendo pasado 5 años y pagado una prima única de 5 años a la firma del contrato.
Muchas gracias
No, Ana María. Por supuesto.
Puede hacer valer la resolución judicial ante el banco para que flexibilicen su postura.
O bien puede acudir al juez que resolvió el divorcio para que en ejecución requiera a su ex para amortizar esa deuda ya que le produce perjuicio.
Un saludo
Muchas gracias por tu respuesta, te especifico mas de mi caso: La vivienda se compro en enero del 2007 y me diviocie en mayo del 2008.En acuerdo de divorcio se firmo que me yo me quedaba con vivienda e hipoteca la vivienda esta a mi nombre en registro pero la hipoteca esta a nombre de los dos porque el banco no lo cambia.yo no tengo deudas pendientes la deuda impagada corresponde
a un prestamo que dieron a mi ex en agosto del 2008 ya divorciados .La clausula hipotecaria es la que es, pero
entonces debo de pagar un prestamo que no es mio?
Hola Ana María.
Sí, tiene ese significado. Además es una disposición de la ley: los pagos primero se imputan a lo debido y sólo entonces a la amortización.
Saludos
Hola.
Textualmente la mi clausula de reembolso anticipado dice “La parte prestataria tendra la facultal de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del capital del prestamo siempre que dicho importe no sea inferior a 300 euros, que abone tambien los debitos vencidos que en su caso existieran y los intereses debengados del capital anticipado……….etc »
De esta clausula entiendo que debo de pagar para amortizar no solo los bebitos hipotecarios pendiente sino cualquiera otros que no esten pagado.
Tiene ese significado?
Hola Debora:
Es abusiva si prevee oscilaciones más fuertes al alza que a la baja.
También puede impugnarse cuando la información precontractual fue insuficiente.
En cualquier caso, una respuesta terminante requiere un estudio de la documentación de su hipoteca en profundidad.
Un saludo
Hola…tengo el euro fijo a un 5% durante 10 años.eso es una cláusula abusiva???
Hola Vasil:
Una clausula suelo tan elevada podrá impugnarse siempre que no le informaran convenientemente de su importancia en el momento de firmar la escritura de hipoteca.
Para ello deberá contratar un abogado experto en derecho hipotecario para que realice la impugnación ante la jurisdicción mercantil.
Un saludo
hola
Tengo el euribor minimo 4% ellevo pagando esto aunque el euribor esta mucho por debajo.Se puede hacer algo?
Gracias!