La resolución o fin del contrato de alquiler tiene diferentes causas. Además de por la normal terminación por expiración del plazo pactado, la parte que cumpla con todas sus obligaciones pactadas contractualmente y previstas por la Ley, se verá facultada para reclamar de la otra que haga lo propio o, en su caso, solicitar la resolución del contrato, de acuerdo a lo previsto por el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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¿Cuando termina el alquiler por voluntad del inquilino?
Aunque la casuística puede ser infinita, el caso más común que acontece es que la vivienda arrendada no reúna las condiciones mínimas de habitabilidad, ya sea por peligrosidad en la instalación de los suministros (gas, electricidad, etc), ya por la ausencia de unas condiciones higiénicas y de salubridad mínimas (chinches, humedades graves, etc).
También puede el arrendatario resolver el contrato si el casero no realiza las obras de reparación de averías a las que nos referíamos la semana pasada.
¿Puede el propietario poner fin al contrato de alquiler?
El propio artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina, casi de manera tasada, cuáles son los supuestos en los que el casero puede desahuciar a su inquilino. Y son los siguientes:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, como pudieran ser los gastos de agua o de Comunidad de Propietarios.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo, cuando éste estuviera prohibido por contrato. Es el caso de los conocidos como “pisos patera”, en los que el arrendatario original hace negocio, alquilando habitaciones y en ocasiones incluso camas a decenas de personas.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Nos encontramos con el ejemplo de los pisos de estudiantes, cuando éstos realizan fiestas ruidosas continuamente, sin respetar los horarios de descanso del resto del vecindario.
Modelo de documento de entrega de llaves
El documento que formaliza la entrega de llaves y el fin del contrato de alquiler de vivienda es fundamental para la seguridad tanto del propietario como del inquilino.
Al propietario le traspasa formalmente la posesión del bien inmueble pudiendo de nuevo volver a disponer del mismo con seguridad y legalidad.
El inquilino por su parte, le da la seguridad de haber puesto fin a la relación arrendaticia y no devengar nuevas rentas.
En cualquier caso, en el propio documento puede dejarse constancia de desperfectos o deterioros en la vivienda, o el hecho de que éstos no existen, o bien dejarse esa inspección del estado del inmueble para un momento posterior.
Cómo se tramita el fin del contrato de arrendamiento
En primer lugar, si se realiza de manera pacífica y no contenciosa, se puede suscribir un documento por arrendador y arrendatario, en el que ambas partes manifiesten su intención de finalizar el alquiler en una fecha determinada.
Resulta importante reflejar en dicho documento el estado en el que se reintegra la vivienda, así como si el inquilino, en caso de impago de rentas, asume alguna responsabilidad de pago, ya sea de una vez o aplazado o, en su caso, si con la entrega de la posesión de la vivienda a su propietario ambas partes quedan saldadas de cuantos derechos u obligaciones pudieran corresponderles.
¿Cómo terminar un contrato de alquiler si no hay acuerdo?
En este caso deberemos acudir al auxilio de la Administración de Justicia.
Hablaremos del caso prototípico, el desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas.
Los pasos a seguir, para un correcto fin de lo buscado (el lanzamiento de la vivienda), son los siguientes:
1.- Remisión de burofax reclamando las cantidades, con certificación de texto y acuse de recibo, otorgando un plazo para el pago. De no remitirse el burofax, y de presentarse demanda de desahucio, el arrendatario, una vez que reciba la demanda, tendría derecho a la ENERVACIÓN, es decir, a dejar el mismo sin efecto abonando las cantidades adeudadas. Puedes utilizar este modelo de burofax para requerir al inquilino.
2.- Si el burofax no consigue el efecto buscado, no quedará más remedio que presentar una Demanda de Desahucio por impago de Rentas. Para ello deberás contratar un abogado especialista en desahucios.
Hasta hace un tiempo, el proceso de desahucio por impago de rentas derivadas del arrendamiento podía alargarse durante años, y existían inquilinos morosos “profesionales” que conseguían vivir gratis en viviendas arrendadas durante ese tiempo, utilizando una serie de trucos.
Desde las últimas reformas (sobre todo desde la que se produjo en el año 2010), un proceso de desahucio por impago de rentas, desde la presentación de la demanda, no suele alargarse más de tres o cuatro meses, lo que, teniendo en cuenta el sistema garantista en el que nos encontramos, es un gran logro.
3.- Una vez presentada la demanda, en el mismo Auto de admisión a trámite dictado por el Juzgado, ya se señala fecha de Juicio, así como la fecha de lanzamiento, acordando a su vez dar traslado al demandado para que, si lo estima oportuno, conteste a la misma en el plazo de DIEZ DÍAS desde su notificación.
4.- Si el demandado, como ocurre en la mayoría de las ocasiones, no se opone a la demanda en ese plazo (o paga, en el supuesto de tener derecho a la enervación), el Juzgado dejará sin efecto el señalamiento del Juicio (por innecesario).
5.- Por último, llegada la fecha del lanzamiento, ningún recurso asistirá al demandado para abandonar la vivienda, pudiendo hacerlo por la fuerza si se negase a hacerlo de manera voluntaria.
6.- Por lo que respecta a las cantidades adeudadas, una vez lanzado el moroso de la vivienda, se seguirán por el procedimiento normal de ejecución de cantidades, más intereses, más costas del procedimiento.
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