Nuestro equipo de abogados expertos en derecho hipotecario y en arrendamientos recibe numerosas consultas de inquilinos afectados por la ejecución hipotecaria tramitada contra sus caseros por no haber pagado éstos las hipoteca. ¿pierde el inquilino su derecho a continuar en el arrendamiento? ¿o debe el Banco o Caja ejecutante subrogarse en la posición de arrendador hasta que concluya el contrato? No olvide que si necesita asistencia juridica puede dirigirse a nuestro bufete usando este formulario de contacto.
ACTUALIZACIÓN: La aprobación de la Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios abre nuevas vías procesales. Toda la información en este artículo de nuestro blog.
Inquilino Ejecución Hipotecaria
En primer lugar, el Bufete Abogado Amigo debemos subrayar que la ejecución hipotecaria basada en el art. 131 de la Ley Hipotecaria sí que perjudica al arrendatario no inscrito (el más frecuente) muy a pesar del tenor literal de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto es así por que la jurisprudencia avala la necesidad de personación en el proceso del arrendatario que tuvo conocimiento o medios suficientes para conocer de las actuaciones hipotecarias, puesto que este proceso no impide que los poseedores, en el momento de ser requeridos para el desalojo y ulterior lanzamiento, puedan exhibir un título, el contrato de arrendamiento, cuya eficacia sólo a efectos de la ejecución habrá de valorar el Juez.
Sin embargo la propia naturaleza de la ejecución hipotecaria no permite que se agregue al mismo como apéndice final otro procedimiento contradictorio no previsto en la Ley como sería un proceso declarativo sobre el arrendamiento o la tramitación de un desahucio arrendaticio. No podrá apreciarse una situación de indefensión material en el poseedor si, al tener conocimiento de la ejecución mediante los obligados requerimientos, tiene la posibilidad de aducir la existencia de un derecho que en apariencia puede subsistir.
Abogados Desahucio
Entonces, nuestros abogados se plantean: una vez resuelto el arrendamiento por la declaración de lanzamiento recaida en el proceso de ejecución hipotecaria ¿cuál es la posición jurídica del arrendatario perjudicado?
Debemos entender resuelto el arrendamiento desde que exista requerimiento judicial para su desalojo. Esta resolución únicamente puede ser imputable al arrendador puesto que es él el obligado ex art 27 LAU a garantizar al arrendatario no ser perturbado de hecho o de derecho, e incluso, complementariamente e art 1554 del CC en su inciso tercero al obligarle a mantenerle en el goce pacífico durante el arrendamiento. Esta problemática puede ser especialmente importante desde el punto de vista económico cuando sea un arrendamiento de local de negocio.
Abogados ejecución hipotecaria
Dicho esto deberemos extraer las siguientes consecuencias:
1.- Devolución de la fianza (1 mes según se recoge en el contrato): es procedente y exigible puesto que el arrendatario no ha incumplido y la extinción es imputable al arrendador. No obstante es necesario documento formal aceptando esa circunstancia o en su caso resolución judicial declarativa en la que así se manifieste, puesto que el auto de ejecución hipotecaria sólo determina la pérdida del derecho a poseer el bien arrendado y no el incumplimiento del casero en la relación contractual de alquiler.
2.- Pago de rentas y de suministros: corresponde hasta el momento de la resolución contractual. En caso de reclamación de atrasos es posible oponer la compensación con lo que el arrendador deba al Inquilino ejecución hipotecaria.
3.- Indemnización daños: ex art 1124 CC pude instarse la compensación de los gastos ocasionados y acometidos sólo como consecuencia del contrato.
4.- Indemnización perjuicios: La tramitación de una ejecución hipotecaria incluso cuando afecte a personas diferentes de los deudores no conlleva la indemnización de daño moral o perjuicio no valorable económicamente según la opinión de nuestro equipo de abogados expertos en derecho hipotecario siguiendo la jurisprudencia asentada por el Tribunal Supremo. Por ello en principio y siguiendo esta línea jurisprudencial, no cabría alegar “perjuicios” en la situación planteada.
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