El mercado inmobiliario estadounidense representa una oportunidad atractiva para quienes buscan una inversión a largo plazo, segura y rentable. Sin embargo, a la hora de realizar la primera aproximación a la compra de inmuebles en el mercado estadounidense, es importante tener en cuenta las importantes diferencias que existen con respecto a España. El asesoramiento de abogados expertos en Estados Unidos es fundamental para poder invertir con seguridad y tranquilidad
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¿Cómo funciona el mercado inmobiliario en EE.UU. y cuáles son las diferencias con España?
Un aspecto clave a tener en cuenta a la hora de comprar inmuebles en Estados Unidos y elaborar una estrategia de inversión a largo plazo, es el concepto de «cobroking” ocorretaje conjunto, característica esencial del mercado inmobiliario estadounidense que, en la práctica, se traduce en una plena cooperación entre agentes inmobiliarios.
En Estados Unidos, la venta de los inmuebles se encomienda a un agente inmobiliario o corredor, que percibe una comisión cercana al 5% o 6% del precio de venta. Cada agente puede compartir su listing – es decir, el perfil o formulario que contiene la información técnica relativa al inmueble – con todos los agentes del mercado, ofreciéndoles la oportunidad de realizar un «cobroking» o corretaje conjunto. En este caso, una vez concluido el acuerdo de compraventa, el agente del vendedor compartirá su comisión con el agente que representa al comprador.
Este mecanismo no sólo proporciona una mayor visibilidad a la propiedad en venta, sino que también aumenta las posibilidades del comprador porque le permite explorar tanto las propiedades inmobiliarias a cargo de su agente como el resto de los inmuebles disponibles en el mercado de la zona en la que se va a realizar la inversión.
¿Cómo se compra inmuebles en EE.UU. y quién interviene?
Normalmente, el comprador se encarga de formular la oferta de compra, junto con su agente y/o abogado. Si el vendedor acepta la oferta, se formaliza un contrato que determina el «closing» es decir, la fecha en que se cerrará o concluirá la transacción.
Entre la aceptación de la oferta y el momento del «closing» tiene lugar todo el proceso de negociación, que suele durar de 3 a 6 semanas. Durante este periodo se lleva a cabo lo que se conoce como «lien search»; es decir, una auténtica due diligence sobre el inmueble. Se trata de efectuar una investigación legal y documental exhaustiva sobre la propiedad, que incluye la comprobación de los registros públicos o privados para determinar si existe alguna hipoteca o carga de otro tipo sobre el vendedor, así como la averiguación de posibles infracciones e/o irregularidades en materia de edificación y urbanismo en las que pueda haber incurrido la propiedad.
Un aspecto peculiar que tiene lugar durante las negociaciones es la intervención de las denominadas «Title Companies«; es decir, sociedades que emiten una póliza en favor del comprador (conocida como «Title Policy«) para garantizar la titularidad de la propiedad de inmueble. Esta póliza asegura al comprador contra posibles problemas con la legitimidad del título en sí, como por ejemplo cuando un vendedor afirma falsamente ser el propietario del inmueble valiéndose de documentos falsificados.
Si ninguna de las partes decide retirarse del acuerdo y todas las comprobaciones se realizan sin sorpresas, se llega al día del “closing”. En ese momento, se firman y entregan todos los documentos necesarios para concluir la compraventa del inmueble.
En la mayoría de los Estados americanos, las transacciones inmobiliarias pueden efectuarse íntegramente mediante un poder. En este caso, el abogado asume el papel que en España correspondería al notario, ocupándose también de los trámites necesarios para el desembolso de los fondos (generalmente depositados en un «Escrow Account«, una cuenta corriente vinculada y normalmente supervisada por un abogado) y de la transmisión del título de propiedad, con el correspondiente pago de las tasas de registro.
¿Cómo planificar una inversión en inmuebles en EE.UU.?
Para quienes deseen invertir en bienes inmuebles en EE.UU., es esencial tener en cuenta algunos puntos clave.
En primer lugar, es esencial definir el presupuesto, las áreas de interés y tener una idea clara de cuáles son los gastos asociados a la inversión.
Además, es igualmente crucial definir el uso que se pretende dar a la propiedad, bien sea con fines residenciales, de alquiler o de alojamiento turístico (por ejemplo, B&B).
A continuación, es importante estudiar quién realizará la inversión. Invertir como persona física puede conllevar obligaciones declarativas y tributarias específicas en España, así como importantes obligaciones fiscales federales y estatales en Estados Unidos. Es necesario un estudio en profundidad para armonizar las posibles situaciones de doble tributación entre España y Estados Unidos. En cambio, la constitución de una sociedad (como una LLC o una Corporation) puede ofrecer importantes ventajas fiscales, como la exención de retenciones y la posibilidad de deducir los gastos asociados a la transacción inmobiliaria. Además, las sociedades permiten amortizar inmediatamente las rentas inmobiliarias, lo que alivia la carga fiscal y favorece una planificación financiera más eficiente.
Tanto la LLC y como la Corporation son sociedades que protegen la responsabilidad personal de sus socios. Por tanto, a la hora de elegir entre una y otra influyen significativamente las preferencias fiscales y los objetivos específicos del inversor.
Por último, es importante definir claramente los objetivos y las estrategias para rentabilizar la inversión inmobiliaria. Esto puede incluir la exploración de oportunidades de negocio y también la planificación de nuevos proyectos de vida, como el traslado permanente a Estados Unidos o el patrocinio de visados inmigratorios a través de un perfil empresarial.
Invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos presenta una serie de desafíos para el inversor español, principalmente relacionados con las diferencias regulatorias y el desconocimiento del entorno legal estadounidense. Las leyes inmobiliarias en EE.UU. varían considerablemente de un estado a otro, lo que obliga al inversor a familiarizarse con las normativas locales, especialmente en aspectos como impuestos, derechos de los inquilinos y procesos de compraventa. Además, identificar mercados con buenas oportunidades es otro reto, dado que algunos estados tienen un mercado inmobiliario muy dinámico y competitivo, mientras que otros están más estabilizados o en declive.
Los costes de transacción, como los impuestos de transferencia, seguros y tarifas legales, también pueden ser significativamente diferentes a los de España, lo que requiere una planificación financiera adecuada. Otro factor importante es la fluctuación del tipo de cambio entre el euro y el dólar, que puede influir en el retorno de la inversión.
A pesar de estos desafíos, el mercado inmobiliario de EE.UU. ofrece un alto nivel de transparencia y seguridad jurídica. El acceso público a información sobre propiedades y precios de venta facilita la toma de decisiones informadas, mientras que el sólido marco legal estadounidense protege los derechos de los inversores. Sin embargo, debido a la variabilidad de las leyes entre estados, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales locales para minimizar riesgos.
Beneficios fiscales para inversores inmobiliarios españoles
El mercado inmobiliario estadounidense ofrece una serie de ventajas fiscales interesantes para inversores extranjeros, permitiéndoles optimizar sus rendimientos y minimizar la carga tributaria, especialmente si actúan a través de una entidad legal americana.
Uno de los principales beneficios es la posibilidad de amortizar la propiedad desde el momento de la compra. En este sentido, los inversores pueden deducir anualmente una parte del valor del inmueble, calculada en un período de 27.5 años para propiedades residenciales y 39 años para comerciales. Además, desde el inicio de la inversión, se pueden deducir ciertos costos, como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, los seguros, los gastos de mantenimiento y algunos gastos relativos a la gestión comercial de la propiedad. Esto permite reducir significativamente la carga fiscal anual, mejorando así la rentabilidad neta de la inversión.
Otro aspecto atractivo es la posibilidad de exenciones a las plusvalías generadas por la venta de inmuebles, a través del mecanismo conocido como 1031 Exchange. Esta disposición permite a los inversores extranjeros diferir el pago de impuestos sobre las ganancias obtenidas en la venta de una propiedad, siempre que reinviertan las ganancias en otra propiedad de igual o mayor valor. Este diferimiento puede ser una herramienta muy útil para los inversores que buscan expandir su portafolio inmobiliario sin verse obligados a enfrentar una elevada carga tributaria en cada transacción.
Un desafío clave que deben considerar los inversores extranjeros es la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esta ley exige que los compradores retengan un 15% del precio de venta cuando un individuo o entidad extranjera vende un inmueble en EE.UU. Este monto actúa como un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital que pudiera corresponder a la venta. La retención puede ser obligatoria independientemente de si el vendedor efectivamente obtiene ganancias o no, lo que puede representar una carga significativa de liquidez.
Para aliviar esta carga, los inversores extranjeros pueden considerar el establecimiento de un vehículo societario en EE.UU., como una LLC o una corporación. Al constituir una entidad legal en EE.UU., los inversores pueden reducir el impacto de la retención de FIRPTA y beneficiarse de una estructura fiscal más favorable. Además, esta estrategia no solo facilita el manejo de las obligaciones fiscales, sino que también ofrece una mayor protección legal y flexibilidad en la planificación patrimonial.
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